Neue Urteile

In dieser Rubrik werden beispielhaft Urteile mit Bezug zu meinen Sachgebieten aus dem aus dem ablaufenden und bald abgelaufenen Jahr vorgestellt. Ergänzt werden diese Urteile von Fall zu Fall durch Hinweise auf die einschlägige ältere Rechtsprechung.

Systematik oder gar Vollständigkeit wird nicht angestrebt.

Übersicht:

1. Baudenkmal. Umgebungsschutz. Abwehranspruch des Denkmaleigentümers?

2. Anspruch auf  Löschung einer Baulast  -   Löschung einer Baulast

3. Erschließungslast, Erschließungspflicht, Anspruch eines Grundstückseigentümers
    auf Erschließung      Erschließungslast,   Erschließungspflicht

4. Baunachbarrecht    Gebietserhaltungsanspruch

5. Inhalt einer Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheides -
    Baugenehmigung , Vorbescheides

6. Amtshaftungsanspruch wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung
     Umfang des Schadens. Mitverschulden     Amtshaftungsanspruch

7. Amtshaftungsanspruch wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung
   Mitverschulden. Verjährung

8. Erdrückende Wirkung eines Bauvorhabens trotz Einhaltung der von der Bauordnung verlangten Abstandfläche.

1. Baudenkmal. Umgebungsschutz. Abwehranspruch des Denkmaleigentümers?

Bis vor Kurzem waren die Oberverwaltungsgerichte bzw. Verwaltungsgerichtshöfe fast einhellig derselben Meinung: Nämlich, daß der Eigentümer eines Baudenkmals sich nicht gegen ein dasselbe in seinem Denkmalwert beeinträchtigendes (Nachbar-)Bauvorhaben zur Wehr setzen könne. Der einem Baudenkmal zukommende Umgebungsschutz - so die Begründung dafür - bestehe ausschließlich im öffentlichen Interesse. Die denkmalrechtlichen Vorschriften, aufgrund derer, solche Vorhaben unzulässig seien, weil sie das jeweilige Baudenkmal beeinträchtigen oder verunstalten, seien nicht nachbarschützend. Eine "Privatisierung des Denkmalschutzes" sei abzulehnen.

Lediglich der Bayerische VGH hatte schon vor längerer Zeit angedeutet, daß er das anders sähe. Inzwischen hat das Bundesverwaltungsgericht die soeben skizzierte Auffassung der meisten Oberverwaltungsgerichte verworfen und eine Entscheidung zugunsten der Eigentümer von Baudenkmälern getroffen, welche durch bauliche Maßnahmen in näherer Umgebung in ihrem Denkmalweit beeinträchtigt werden.

Der Eigentümer eines Baudenkmals kommt ja nicht nur in den Genuß von Steuererleichterungen; er ist auch erheblichen Einschränkungen unterworfen. So kann er - anders als Eigentümer anderer Objekte - nicht frei entscheiden, wie er es (um-)gestalten möchte und etliche Maßnahmen kann er nur dann realisieren, wenn ihm die dafür erforderliche denkmalrechtliche Genehmigung vorliegt.

Damit muß - so seinerzeit der Bayerische VGH und jetzt das Bundesverwaltungsgericht - das Recht des Denkmaleigentümers korrespondieren, sich gegen Bauvorhaben nächster Umgebung zu wenden, deren Realisierung den Denkmalcharakter seines Objekts beeinträchtigen würde.

Es ist abzusehen, daß dieser Entscheidung große Bedeutung zukommen wird. Man muß sich nur einmal vor Augen halten, was der Eigentümer eines Baudenkmals, der sich gegen dessen Beeinträchtigung durch Nachbarbebauung zur Wehr zu setzen versuchte, früher vom OVG NRW entgegenhalten lassen mußte:

"Dadurch, daß ein Bürger seinen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zur Denkmalerhaltung nachkommt, vermag er den Schutzzweck des Denkmalrechts nicht zu privatisieren."

Oder:

"… das Maß der im nachbarlichen Verhältnis zu übenden Rücksichtnahme ist unabhängig davon, ob der zu schützende Nachbar in einer als Baudenkmal eingetragenen ehemaligen Burganlage oder z.B. in einem Fertighaus wohnt …"

Diese Rechtsprechung hat sich also erledigt. Allerdings wird man im Hinblick auf Unterschiede in den landesrechtlichen Denkmalschutzgesetzen jeweils genau hinschauen müssen, wie sich die soeben erläuterten Erwägungen des Bundesverwaltungsgerichts in den einzelnen Bundesländern auswirken werden.

2. Anspruch auf   Löschung einer Baulast

Eine Baulast kann bestimmte Nutzungen des Grundstücks ausschließen. Häufig werden solche Baulasten vom Eigentümer im Zusammenhang mit der Erteilung einer Baugenehmigung bewilligt. Nämlich dann, wen die Genehmigungsbehörde erkennen läßt, daß die Bewilligung sich positiv auf den Fortgang des Genehmigungsverfahrens auswirken könnte. Oder die Genehmigung wird sogar von der Bewilligung der Baulast abhängig gemacht.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil v. 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -

"Eine Baulast, durch die sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die innenstadtschädliche Auswirkungen haben können, ist unwirksam."

Das begründet das Gericht damit, daß nur öffentlich-rechtliche, nicht aber zivilrechtliche Verpflichtungen Gegenstand einer Baulast sein können. Die Stadt wurde zur Löschung der Baulast verurteilt. Eine Baulast, durch welche ohne Bezug auf eine etwaige Vermietung die genannten Nutzungen generell ausgeschlossen worden wären, hätte Bestand haben können (aber auch aus anderen Gründen unwirksam sein können). So war die Baulast wohl auch gemeint gewesen; offenbar war die Baubehörde aber davon ausgegangen, daß eine unerwünschte Nutzung durch den Eigentümer nicht zu erwarten sei, daher die - schließlich zur Unwirksamkeit der Baulast führende - Beschränkung auf die Vermietung.

Es kann sich lohnen, eine störende Baulast auf ihre Wirksamkeit hin zu prüfen; es gibt ein reichhaltiges Sortiment an Fehlern, welche zu einem Löschungsanspruch führen können.

Schließlich: Je nach Bundesland ist der Löschungsanspruch mit unterschiedlichen Klagearten geltend zu machen. Das hängt mit der jeweiligen Ausgestaltung des Rechtsinstituts der Baulast in den Bauordnungen der Länder ab. (Und in Bayern und Brandenburg gibt es die Baulast nicht bzw. nicht mehr.)

3. Erschließungslast,   Erschließungspflicht, Anspruch eines Grundstückseigentümers auf
     Erschließung

Grundsätzlich hat der Eigentümer eines Grundstücks keinen Anspruch darauf, daß eine dahin führende Erschließungsanlage - Straße - angelegt bzw. aufgebaut wird. Freilich gibt es von diesem Grundsatz - wenige - Ausnahmen.

Zu den Voraussetzungen einer Ausnahme hat sich das Bundesverwaltungsgericht, seine bisherige Rechtsprechung bestätigend, im Beschluß v. 06.08.2007 - 9 B 5/07 - geäußert.

"….. ob im Streitfall die allgemeine Erschließungslast der Beklagten (Stadt bzw. Gemeinde) , aus der grundsätzlich ein Anspruch auf Erschließung nicht hergeleitet werden kann ….., sich ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt der Folgenbeseitigung wegen dreier dem Kläger für das streitbefangene Grundstück erteilter Baugenehmigungen zu einem Anspruch auf Erschließung verdichtet haben könnte …… Dies könnte vorliegend der Fall sein, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten durch die Erteilung ihres gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 BauGB) sowohl an der von der unteren Bauaufsichtsbehörde dem Kläger erteilten ersten Baugenehmigung ……. als auch an den beiden weiteren Baugenehmigungen ….. mitgewirkt hat. Voraussetzung dafür wäre in jedem Fall, dass die erteilte(n) Baugenehmigung(en) rechtswidrig gewesen wäre(n)."

Also: Wenn die Erteilung einer mangels ausreichender Erschließung rechtswidrigen Baugenehmigung (auch) der Gemeinde anzulasten ist, kann das zu deren Verpflichtung führen, die Erschließung tatsächlich zu realisieren.

(Im konkreten Fall bestand kein Erschließungsanspruch des Klägers, weil dieser sich in zeitlichem Zusammenhang mit Erteilung der Baugenehmigungen selbst zur Vornahme der Erschließungsmaßnahmen verpflichtet hatte, später aber untätig geblieben war..)

4. Baunachbarrecht.    Gebietserhaltungsanspruch

Mit dem Gebietsgewährleistungsanspruch (Gebietserhaltungsanspruch) befaßt sich das OVG NRW im Beschluß v. 06.06.2007 - 7 B 695/07 -

" 1. Eine aus mehreren, dem vorhandenen Gelände aufgesetzten Wasserbecken und einem Schwimmbecken bestehende künstliche Wasser- und Badelandschaft, die von aufgeschütteten Wegen mit einem Niveau bis zu 1 m über dem Gelände der Nachbargrundstücke eingefasst ist und mehr als drei Viertel eines 9,50 m breiten und 20 m tiefen Reihenhausgartens überdeckt, ist keine in einem Wohngebiet nach § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zulässige untergeordnete Nebenanlage.

2. Gegenüber einer solchen Anlage steht dem Nachbarn auf Grund des Gebietsgewährleistungsanspruchs ein nachbarliches Abwehrrecht zu."

Die materielle Illegalität der strittigen Anlage führt zugleich zu einem nachbarlichen Abwehrrecht des Antragstellers. Als Vorschrift zur Art der baulichen Nutzung gewährt § 14 BauNVO dem Nachbarn unabhängig von tatsächlichen Beeinträchtigungen ein Abwehrrecht in Gestalt eines Gebietserhaltungsanspruchs."

Zulässig gewesen wäre z. B. ein von seiner Größe her derjenigen des Gartens untergeordnetes Schwimmbecken; das wäre als dem Wohnen untergeordnete Nebenanlage akzeptiert worden.

4. Inhalt einer   Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheides

Was genehmigt wurde, ergibt sich aus der Baugenehmigung ("Bauschein") sowie aus den vom Antragsteller eingereichten Bauvorlagen (Pläne, Baubeschreibung etc.), auf welche im Bauschein ausdrücklich Bezug genommen wird.

Stimmt beides nicht miteinander überein, so gilt folgendes:

"Für den Inhalt einer Baugenehmigung ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie die im Bauschein selbst getroffene Regelung maßgebend. Der Bauschein bestimmt insbesondere Art und Umfang des genehmigten Vorhabens. Die mit dem Bauantrag einzureichenden Bauvorhaben haben demgegenüber allenfalls eine konkretisierende und erläuternde Funktion. Von ausdrücklichen Regelungen des Bauscheins abweichende Darstellungen und Angaben in den Bauvorlagen sind daher ohne rechtliche Bedeutung und werden von der Baugenehmigung nicht erfasst, selbst wenn sie mit einem baurechtlichen Genehmigungsvermerk versehen sind." (Beschluß des OVG NRW v. 16.03.2007 - 7 B 134/07 -)

Also: Wenn der Bauschein - etwa in den ihm beigegebenen Nebenbestimmungen - Abweichungen von den Bauvorlagen enthält, so ist er vorrangig. Es kann aber auch vorkommen, daß solche Abweichungen zur Unwirksamkeit der Baugenehmgiung - wegen Widersprüchlichkeit - führen.

6. Amtshaftungsanspruch wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung
Umfang des Schadens. Mitverschulden
Mit dem Schadensersatzanspruch eines Bauherrn, dessen Bauantrag zu Unrecht abgelehnt wurde, sowie dem Umfang eines solchen Anspruchs befaßt sich der Bundesgerichtshof im Urteil v. 25.10.2007 - III ZR 62/07 -.

a)
" Steht einem Bauträger, der geplant hatte, einen Gebäudekomplex im städtischen Innenbereich zu sanieren, in Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen und diese anschließend zu veräußern, ein Amtshaftungsanspruch nach § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG bzw. ein Staatshaftungsanspruch nach (dem in Brandenburg fortgeltenden) § 1 DDR-StHG zu, weil ihm die erforderliche Baugenehmigung (zunächst) rechtswidrig versagt wurde, ist der Schadenersatzanspruch inhaltlich grundsätzlich auf Ausgleich aller Nachteile gerichtet, die bei pflichtgemäßem Handeln der Behörde vermieden worden wären. "

Das bedeutet, daß der Antragsteller so zu stellen ist, wie er stünde, wenn sein Bauantrag korrekt und innerhalb angemessener Frist bearbeitet und beschieden worden wäre.

"Allerdings muss insoweit ein Bezug zur baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks bestehen. "

Was unter diesem Kriterium - "Bezug zur baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks - zu verstehen ist, erläutert der BGH an einem Beispiel, nämlich dem

"…Provisionsinteresse eines vom Grundstückseigentümer mit der "Baureifmachung" eines Grundstücks beauftragten Architekten …."

Ein solches Interesse fällt nicht in den Schutzbereich der Amtspflichten der Bauaufsichtsbehörde; die entgangene Provision kann also nicht als Schadensersatz geltend gemacht werden.

" Die durch Vertrag mit dem Grundstückseigentümer begründeten Provisionsansprüche wiesen keinen inneren sachlichen Bezug zu den Amtspflichten der Bauaufsichtsbehörde auf. Die Vertragsparteien hatten es nicht etwa in der Hand, durch eine Vertragsgestaltung wie die damals zu beurteilende den Schutzbereich der Amtspflichten der Bauaufsichtsbehörde uferlos dahin zu erweitern, dass jedes beliebige Vermögensinteresse darunter fiel .."

b) Mitverschulden

Sodann stellt der BGH die Frage, ob der Bauherr im Hinblick auf eine möglicherweise rechtswidrige Entscheidung der Baubehörde sozusagen vorbeugend Vorkehrungen zur Reduzierung eines etwaigen Schadens hätte treffen müssen. Er verneint diese Frage, denn:

"Schutzwürdig ist insoweit bereits das Vertrauen des Eigentümers oder Bauherrn auf die objektive Rechtslage. Dieser braucht nicht mit einem amtspflichtwidrigen Verhalten der Bauaufsichtsbehörde zu rechnen. Ihm obliegt es daher nicht, sich bei den Vertragsverhandlungen mit etwaigen Erwerbsinteressenten (hier: der zu erstellenden Eigentumswohnungen) durch salvatorische Klauseln, etwa in dem Sinne, dass der betreffende Vertrag erst mit Erteilung der Baugenehmigung wirksam werde, gegen die Folgen etwaiger Pflichtverletzungen der Bauaufsichtsbehörde abzusichern …"

7. Amtshaftungsanspruch wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung
Mitverschulden. Verjährung

a) Mitverschulden
Diese Erwägungen finden sich auch im Urteil des BGH v. 25.10.2007 - III ZR 62/07 -.

Dort wird die weitere Frage aufgeworfen, ob dem Bauherrn ein - seinen Schadensersatzanspruch minderndes - Mitverschulden anzulasten wie, weil er gleich einen Bauantrag gestellt und die planungsrechtliche Zulässigkeit seines Vorhabens nicht erst mittels einer Bauvoranfrage geklärt habe. Der BGH verneint diese Frage:

"Nimmt der Bauherr im Vertrauen auf die tatsächlich bestehende Rechtslage von einer Bauvoranfrage Abstand, so begründet dies allein noch keinen Mitverschuldensvorwurf."

b) Verjährung

Im der soeben behandelten Entscheidung vorangegangenen Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts v. 13.02.2007 - 2 U 10/05 - wurde auch die Frage einer etwaigen Verjährung des geltend gemachten Anspruchs behandelt.

Im wesentlichen ging es darum, wann die einjährige (nach dem Brandenburgischen Staatshaftungsgesetz) bzw. die dreijährige (nach dem BGB) Verjährungsfrist zu laufen beginnt

"Maßgeblich für den Beginn der Verjährung ist in beiden Fällen der Zeitpunkt, in dem der Geschädigte mit hinreichender Erfolgsaussicht eine Schadenersatzklage, gegebenenfalls auf Feststellung der Ersatzpflicht, erheben kann. Unbeschadet dessen, dass eine abschließende Kenntnis von der Rechtswidrigkeit des behördlichen Verhaltens erst mit Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils erlangt werden konnte, ist durch Erhebung des Widerspruchs und der Klage die Verjährungsfrist in noch unverjährter Zeit unterbrochen worden."

Also - und damit folgt das OLG der einschlägigen Rechtsprechung des BGH - kann man in der Regel den Ausgang des auf Erteilung der Baugenehmigung gerichteten verwaltungsgerichtlichen Verfahrens abwarten. Die dieser Auffassung zugrundeliegenden Erwägungen des BGH gibt es folgendermaßen wieder:

"Es sei unbefriedigend, dass der Geschädigte noch während der Verwaltungsrechtsstreit anhängig sei, schon eine Amtshaftungsklage erheben müsse, um …. dadurch den "Verlust" seiner Schadensersatzansprüche aus § 839 BGB, Art. 34 GG infolge Verjährung abzuwenden. Eine solche Lösung setzte den Geschädigten für den Fall, dass er im Verwaltungsprozess unterliege und sich der Verwaltungsakt als rechtmäßig erweise, einem objektiv vermeidbaren Kostenrisiko aus. In jedem Fall sei das Betreiben zweier Parallelprozesse unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit für die Parteien und das Gericht unerwünscht."

Das ist eine vor dem Hintergrund der oft jahrelangen Dauer verwaltungsgerichtlicher Verfahren sehr sinnvolle Erwägung.

8. Erdrückende Wirkung eines Bauvorhabens trotz Einhaltung der von der Bauordnung verlangten Abstandfläche.

Wenn die Errichtung eines größeren Gebäudes nahe einer Nachbargrenze geplant bzw. genehmigt wird, beanstandet der betroffene Nachbar häufig die zu erwartende "erdrückende Wirkung" des Gebäudes.

Es gibt Unmengen von Urteilen und Beschlüssen aller Verwaltungsgerichte zu diesem Thema. Eines haben die meisten dieser Entscheidungen gemeinsam: Die Gerichte lehnen die Annahme einer Aufhebung der Baugenehmigung bzw. Stillegung des Bauvorhabens führenden "erdrückenden Wirkung" fast immer ab. Eine häufige Begründung dafür lautet: Wenn ein Bauvorhaben den Mindestabstand einhält, wie er sich aus den Abstandvorschriften der im jeweiligen Bundesland gültigen Bauordnung ergibt, ist das ein starkes bzw. nahezu zwingendes Indiz gegen die Annahme der erdrückenden Wirkung. Vor allem deshalb hat dieser Begriff betroffenen Grundstückseigentümern bislang nur äußerst selten zu einem Erfolg gegen ein benachbartes Bauvorhaben verholfen.

Das Oberverwaltungsgericht NRW hat diese Rechtsprechung vor kurzem geändert. Ausgangspunkt seiner Überlegungen war, daß die Abstandflächenregelungen der Bauordnung NRW im vergangenen Jahr einige erhebliche Änderungen erfahren haben. Diese führen in einer Vielzahl von Fällen zu einer deutlichen Reduzierung der einzuhaltenden Mindestabstände. Infolge dessen - so das Oberverwaltungsgericht - könne daraus, daß ein Bauvorhaben die erforderlichen Mindestabstände einhalte, nicht mehr gefolgert werden, daß die Annahme der erdrückenden Wirkung des Vorhabens ausgeschlossen sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Abstand des jeweiligen Gebäudes zum betroffenen Nachbarn geringer sei als er es nach der bis 2007 geltenden Abstandsregelung hätte sein müssen.

Diese Entscheidung ist sowohl für betroffene Nachbarn als auch für planende Bauherren von besonderer Bedeutung.