Die nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Wertermittlungsverordnung (im Folgenden: WertV) bestimmt, dass sowohl der Anfangs- als auch der Endwert bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, als Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 WertV). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, um das Vergleichswertverfahren (vgl. § 13 f. WertV) durchführen zu können, kann jede andere geeignete Methode angewandt werden, um den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln.....

Der Gemeinde steht bei der Bestimmung des Umfangs der sanierungsbedingten Wertveränderungen ein Bewertungsspielraum zu ...... Ausgehend davon hat das Verwaltungsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen, dass durch die förmliche Sanierungsmaßnahme "B..." eine Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks ... eingetreten ist, die dem festgesetzten Ausgleichsbetrag entspricht."

"daß der Ausgleichsbetrag ... ... ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen ... (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist ..."

"Voraussetzung für den Erlaß der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, daß die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt."

"fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden. Das schließt allerdings nicht aus, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert ... und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen ... . Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden." (Beschluß des BVerwG v. 21.01. 2005 - 4 B 1/05 -)

"Vor allem aber ist die Orientierung des "Ausbauvorteils Fußgängerzone" an der Höhe eines fiktiven ersparten Straßenausbaubeitrags zu beanstanden. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat entschieden, dass der gesetzliche Ausschluss der Beitragspflicht nach § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB jeder rechtlichen Konstruktion entgegen steht, mit der die durch Erschließungsmaßnahmen bewirkte Wertsteigerung eines im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks in Analogie zum Beitragsrecht geltend gemacht wird ....

Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung, mit der die Revisionsnichtzulassungsbeschwerde gegen dieses Urteil zurückgewiesen wurde, zu erkennen gegeben, dass fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge wegen des rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB einerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits lediglich "nicht ohne weiteres" zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden dürfen; andererseits sei aber nicht ausgeschlossen, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden können. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes könne die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen. Insoweit sei es jedoch erforderlich, die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar darzulegen .." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)"

"1. Durch die vom Gesetzgeber in § 80 Abs 2 S 1 Nr 1 VwGO iVm § 80 Abs 4 S 3 VwGO getroffene Entscheidung, die sofortige Vollziehung bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten nur bei ernstlichen Zweifeln an ihrer Rechtmäßigkeit entfallen zu lassen, liegt eine vom Regelfall des § 80 Abs 1 VwGO dem Grunde nach abweichende Interessenabwägung zu Gunsten der öffentlichen Hand vor. Das Vollzugsrisiko ist bewußt auf den Adressaten des Abgabenbescheides verlagert, um sicherzustellen, daß der öffentlichen Hand die zur Erfüllung ihrer hoheitlichen Aufgaben notwendigen Einnahmen zunächst einmal zur Verfügung stehen, ohne den Ausgang oft langwieriger Streitverfahren abwarten zu müssen.
2. Im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat sich die summarische Überprüfung im Wesentlichen darauf zu beschränken, ob der angefochtene Bescheid auf einer wirksamen Rechtsgrundlage beruht, ob die abgerechnete Maßnahme überhaupt abgabenfähig ist und ob sich die Höhe des angeforderten Betrages nach den konkreten Umständen in etwa in einer Größenordnung bewegt, die auch bei einer näheren abschließenden Prüfung im Hauptsacheverfahren erwartet werden kann." (Beschluß des VG Neustadt (Weinstraße), v. 3. 5. 2004 - 4 L 210/04 -)

"Das Gericht entscheidet über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung des Vollzugsinteresses der Antragsgegnerin mit dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Mangels eines besonders normierten gerichtlichen Entscheidungsmaßstabs ist die für das behördliche Aussetzungsverfahren geltende Regel des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO entsprechend anzuwenden ...., denn auch bei der Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB handelt es sich um öffentliche Abgaben ... Demnach soll die Aussetzung dann erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen. Ernstliche Zweifel im Sinne des § 80 Abs. 4 Satz 3, 1. Alternative VwGO bestehen bereits dann, wenn ein Obsiegen in der Hauptsache mindestens ebenso wahrscheinlich ist wie ein Unterliegen .." (Beschluß des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts v. 13. 03. 1997 - 1 M 4892/96 -)

3. Die Gemeinde kann gemäß § 154 Abs 6 S 1 BauGB von den Eigentümern Vorauszahlungen auf den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung zulässig ist.

4. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Vorauszahlungsbescheides ist nicht die genaue Ermittlung des später zu entrichtenden Ausgleichsbetrages. Es genügt vielmehr eine überschlägige Prognose dieses Betrages unter Anwendung einer sachgerechten Schätzungsgrundlage. (Beschluß des VG Neustadt (Weinstraße) v. 03. 05 2004 - 4 L 210/04 -)

"...selbst wenn die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine bauliche Nutzung des Grundstücks entsprechend den Aussagen des Rahmenplans für den Entwicklungsbereich noch nicht gegeben wären, so stünde doch jedenfalls fest, daß das Grundstück in dem genehmigten Umfang für Zwecke der Verwaltung und als Kindergarten genutzt werden darf, weil für diese Nutzung eine baurechtliche Genehmigung erteilt worden ist." (Urteil des BVerwG v. 17. 05. 2002 - 4 C 6/01 - )

"Auch wenn die Sanierung bereits verwirklicht ist, aber die Sanierungssatzung noch nicht aufgehoben worden ist, kann noch eine Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag gefordert werden." Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz v. 14. 09. 2004 - 6 A 10530/04 -)

"Die Erhebung einer Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag hängt nicht davon ab, daß eine den Zielen der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung gerade erst durch die bislang durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ermöglicht worden oder daß der endgültige Abschluss der Sanierung zeitlich bereits absehbar ist.

Die Erhebung einer Vorauszahlung setzt voraus, daß im Erhebungszeitpunkt die Sanierung (rechtlich) noch nicht abgeschlossen ist, sowie das für den herangezogenen Eigentümer eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung zulässig ist.

Eine bestimmte zeitliche Grenze, bis zu der die Sanierungsmaßnahme abgeschlossen sein muß, läßt sich § 136 Abs 1 BauGB nicht entnehmen." (Urteil desVG Osnabrück v. 31. 10. 2003 - 2 A 99/00 -)

"Die Vorauszahlung stellt eine Abschlagszahlung auf den Ausgleichsbetrag dar, der eine endgültige Festsetzung des Ausgleichsbetrags nachfolgen muss. Die Höhe der Vorauszahlung ist gesetzlich nicht geregelt. Sie steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde.

Dem Charakter der Vorauszahlung als Abschlagszahlung entsprechend ist das gemeindliche Ermessen dadurch begrenzt, daß die Vorauszahlung - überschlägig ermittelt - nicht den voraussichtlich zu erhebenden Ausgleichsbetrag überschreiten darf. Maßgeblich ist daher eine Prognose des Betrages, der am Wertermittlungsstichtag nach §§ 28 Abs. 2 WertV, 162, 163 BauGB zu erheben ist. Dabei erscheint es angemessen und im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens liegend, wenn sich die Gemeinde an dem Betrag der zur Zeit des Verlangens der Vorausleistung bestehenden sanierungsbedingten Werterhöhung orientiert .... Dies schließt indes nicht aus, daß, ... ein anderer Stichtag herangezogen wird, wenn nur deutlich wird, daß die voraussichtliche Höhe des endgültigen Ausgleichsbetrages zum dafür maßgeblichen Stichtag nicht überschritten wird". (Beschluß des VG Göttingen v. 10. 09. 2003 - 2 B 118/03 -)

"...... Die Zubilligung eines Ermessensspielraums, bei dessen Ausübung sich die Gemeinde an den Wertverhältnissen zur Zeit der Erhebung der Vorauszahlung lediglich zu "orientieren" hat, schließt es aus, einen Vorauszahlungsbescheid strikt an die Wertverhältnisse zu einem bestimmten Stichtag zu binden. Entscheidend ist allein, daß die voraussichtliche Höhe des endgültigen Ausgleichsbetrages zum dafür maßgeblichen Stichtag nicht überschritten wird." (Beschluß des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts v. 13.03. 1997 - 1 M 4892/96 -)

"Denn einerseits handelt das klagende Land (welches das Grundstück vom Bund erworben hatte) nicht treuwidrig, wenn es gegenüber der Zahlungsaufforderung der beklagten Gemeinde geltend macht, der Anfangswert sei höher als im Genehmigungsverfahren nach § 145 BauGB angenommen. Als Käufer des Grundstücks war es nämlich innerhalb des Genehmigungsverfahrens nicht in der Lage, einen Vertrauenstatbestand gegenüber der Beklagten zu schaffen. Die Preisprüfung durch die Gemeinde nach § 145, § 153 Abs. 2 BauGB soll verhindern, daß höhere Preise als der "entwicklungsunbeeinflusste" Verkehrswert gezahlt werden.

An niedrigen Preisen ist aber auch ein Käufer interessiert. Es kann nicht von ihm verlangt werden, daß er sich für einen höheren Preis stark macht, auch wenn er meint, daß das Grundstück einen höheren Wert besitzt. Das gilt im hier zu entscheidenden Fall umso mehr, als die Beklagte erkennbar nicht bereit gewesen wäre, bei einem höheren Kaufpreis den Vertrag zu genehmigen. An dem geprüften und genehmigten Kaufpreis muss sich also lediglich der Verkäufer festhalten lassen; er kann nicht gegenüber dem Käufer oder einem Dritten geltend machen, daß der Verkehrswert eigentlich höher sei." (Urteil des BVerwG v. 17. 05. 2002 - 4 C 6/01 -)

"Wenn nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, so beruht dies darauf, daß die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse."

". Ob das streitige Grundstück vor Einleitung der Entwicklungsmaßnahme im Innen- oder im Außenbereich lag, durfte das Berufungsgericht nicht offen lassen. Denn diese Frage gehört nicht zum - nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglichen - Wertermittlungsspielraum. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch auf diesen Bereich beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten.

Zu dem uneingeschränkt überprüfbaren rechtlichen Ansatz der Wertermittlung gehört auch die Frage, wie ein Grundstück bauplanungsrechtlich zu qualifizieren ist.." (Urteil des BVerwG v. 17. 05. 2002 - 4 C 6/01 -)

"Nach der Rechtsprechung sind die für die Anfangswertqualität des Grundstückes bestimmenden Maßstäbe aufgrund der Verweisung des § 28 Abs. 1 WertV auf die Tatbestände des § 26 Abs. 1 WertV auf einen Zeitpunkt zu beziehen, in dem sich auf dem Grundstücksmarkt noch keine sanierungsbedingten Einflüsse bemerkbar gemacht haben ...... Dies wird in der Regel der Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen sein ...... Doch kann sich je nach Lage der Dinge auch ein früherer Zeitpunkt ergeben.

Es erscheint keineswegs ausgeschlossen, dass bereits der Planaufstellungsbeschluss vom 26. Juni 1977 oder jedenfalls das Ergebnis der nachfolgenden Untersuchungen und die daraus resultierende Aufhebung des Planaufstellungsbeschlusses zu relevanten Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt in Erwartung einer bevorstehenden Sanierung geführt haben." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)

"Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen."

Der "Bebauungsabschlag" nach § 28 Abs 3 S 2 WertV auf den Ausgleichsbetrag soll nicht sämtliche Nachteile aus einer - etwa wegen des Denkmalschutzes - bestehen bleibenden Bebauung ausgleichen, sondern nur hieraus folgende Einschränkungen bei der Realisierung bestimmter Vorteile aus der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme .....

Die Regelung bezweckt eine Abschöpfung solcher Sanierungsvorteile durch Erhebung des Ausgleichsbetrags zu vermeiden, die der Eigentümer nicht realisieren kann, weil die vorhandene Bebauung in absehbarer Zeit nicht zu beseitigen ist und deshalb ein sanierungsbedingt erhöhtes Nutzungsmaß nicht ausgenutzt werden kann oder andere sanierungsbedingte Lageverbesserungen wegen der spezifischen Art und Ausstattung des Gebäudes sich nicht positiv auf den Grundstückwert auswirken können ...." Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg v. 18. 11. 2005 - 8 S 496/05 -)

"Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser - auf unbebaute Grundstücke abstellenden - Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter ... in seinem Gutachten ... tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an.

Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben ( Reduktionsfall ), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können. "(Urteil des VG Stuttgart v. 10.11. 2004 - 16 K 5676/02 -)

"Die vom Gutachterausschuss zur Ermittlung des Bodenrichtwertes (§ 196 BauGB) erstatteten Gutachten sind wegen der besonderen Sachkunde, langjährigen Erfahrung und zur selbstverständlichen Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammengesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar. Der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme eines Bewertungsvorrechtes (Einschätzungsprärogative) verbindet.

Wegen dieses Bewertungsvorrechtes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemeine Bewertungsmaßstäbe der WertV beachtet hat und sich auch nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen." (Urteil des VG Stuttgart v. 10.11. 2004 - 16 K 5676/02 -)

Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen ( Anrechnungsklausel ). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung." (Urteil des VG Stuttgart v. 10.11. 2004 - 16 K 5676/02 -)

"Zwar wünscht der Kläger, wenn er die Kosten dieser Aufwendungen geltend macht, offenbar eine solche Kostenanrechnung. Doch liegen die Voraussetzungen für eine Anrechnung auf der Grundlage der entstandenen Kosten gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. Halbsatz BauGB a.F.- wofür freilich eine Spezifizierung erforderlich wäre - nicht vor. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. Halbsatz BauGB a.F. ist nämlich für eine Kostenanrechnung vorausgesetzt, daß der Eigentümer gemäß § 147 Abs. 2 BauGB a.F. Ordnungsmaßnahmen durchgeführt hat, die jedoch gemäß § 147 Abs. 2 BauGB a.F. Ordnungsmaßnahmen aufgrund eines Vertrages erfolgt sein müssen. Eine solche vertragliche Vereinbarung ist hier jedoch nicht geschlossen ...."
.........
il des VG Stuttgart v. 10.11. 2004 - 16 K 5676/02 -)

"Auf (den)... Ausgleichsbetrag ..... sind aber die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Kläger zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbsatz BauGB). Solche Aufwendungen waren hier erforderlich, weil - wie bereits erwähnt - das Grundstück nicht in der erfolgten Weise hätte bebaut werden können, wenn das vorhandene Gebäude ... nicht in der dafür erforderlichen Weise umgebaut worden wäre." (Urteil des VG Hamburg 9 v. 23. 11. 2000 - 9 VG 3722/91 -)"

"In der Rechtsprechung ist ... anerkannt, dass die Höhe des Ausgleichsbetrages nicht das Ergebnis einer exakten Rechenoperation, sondern der Betätigung des regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten gemeindlichen Wertermittlungsermessens ist, welches gerichtlich nur eingeschränkt ... überprüfbar ist .... Andererseits muss die Ausübung dieses Wertermittlungsermessens in Übereinstimmung mit den im Baugesetzbuch und den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen ....

Ist Letzteres wegen einer Verkennung der tatsächlichen Verhältnisse, der rechtlichen Maßstäbe oder ihrer fehlerhaften Umsetzung im Bodenwertgutachten nicht gewährleistet, fehlt es an der hinreichenden Determinierung des Wertermittlungsermessens, was regelmäßig mit Verwerfungen bei der Feststellung der Bodenwertsteigerung verbunden ist .... Zu einer rechtlichen Beschwer des Abgabenschuldners führt dies jedenfalls dann, wenn bei einer fehlerfreien Betätigung des Wertermittlungsermessens eine geringere Abgabenbelastung erwartet werden kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a.O.)." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)

"Zu bemängeln ist ..., dass die Beklagte die Wahl des konkreten Wertermittlungsverfahrens nicht ermessensfehlerfrei begründet hat.

Zwar steht den Gemeinden grundsätzlich ein Wahlrecht innerhalb des nicht abschließenden Kanons der nach § 7 Abs. 1 WertV zugelassenen Bewertungsverfahren zu (vgl. § 7 Abs. 2 1. Halbsatz WertV). Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinde bei der Wahl ihrer Bewertungsmethode freie Hand hätte, sondern sie ist auch insoweit auf die Beachtung der allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu verweisen. Hierzu gehört die in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV geregelte methodische Vorgabe, wonach bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes der Bodenwert "durch Vergleich" mit dem Wert "vergleichbarer" unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist.

Aus dem Zusammenspiel dieser Vorschrift mit den §§ 13 und 7 WertV leitet die Rechtsprechung einen methodischen Vorrang zu Gunsten des Vergleichswertverfahrens ab, der sich im Anwendungsbereich des § 13 WertV grundsätzlich im Sinne einer Subsidiarität des in Abs. 2 dieser Vorschrift geregelten Richtwertverfahrens auswirkt. In Anbetracht dieser Rechtslage obliegt es der Gemeinde bzw. dem von ihr mit der Wertermittlung zu beauftragenden Gutachterausschuss (vgl. dazu § 8 Abs. 2 und 5 Gutachterausschuss-Verordnung), nach § 7 Abs. 2, 2. Halbsatz WertV ... die Entscheidung zu Gunsten des Richtwertverfahrens speziell zu begründen, .... Ein diesbezüglicher Begründungsmangel stellt mehr als einen bloßen Ordnungsverstoß dar, denn er bewirkt zumindest eine Einschränkung der Verwertbarkeit des Gutachtens, weil die nach § 7 Abs. 2 WertV vorgegebenen Begründungserwägungen zu den das behördliche Wertermittlungsermessen determinierenden Faktoren gehören, denen im Falle ihres Fehlens eine Relevanz in Bezug auf die Höhe des Ausgleichsbetrages nicht abgesprochen werden kann. ...

Vorliegend fehlt es schon an einer nachvollziehbaren Begründung im Gutachten vom 13. September 1994, weshalb anstelle des direkten Vergleichswertverfahrens nach § 13 Abs. 1 WertV das Richtwertverfahren nach § 13 Abs. 2 WertV gewählt wurde. Vielmehr deutet die Formulierung auf Seite 10, Ziffer 4.1, Stichwort "Vergleichswertverfahren" des Gutachtens, wonach daneben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden können, darauf hin, dass der Gutachterausschuss nicht von der Nachrangigkeit des Richtwertverfahrens, sondern von einer Gleichrangigkeit der in § 13 Abs. 1 und 2 WertV genannten Verfahren ausgegangen ist. .." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)

"...fehlt es an einer eindeutigen und hinreichend begründeten Festlegung des Stichtages für die Anfangswertqualität.

Nach der Rechtsprechung sind die für die Anfangswertqualität des Grundstückes bestimmenden Maßstäbe aufgrund der Verweisung des § 28 Abs. 1 WertV auf die Tatbestände des § 26 Abs. 1 WertV auf einen Zeitpunkt zu beziehen, in dem sich auf dem Grundstücksmarkt noch keine sanierungsbedingten Einflüsse bemerkbar gemacht haben ... Dies wird in der Regel der Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen sein .... Doch kann sich je nach Lage der Dinge auch ein früherer Zeitpunkt ergeben.

Vorliegend ist bereits zu beanstanden, dass das Gutachten vom 13. September 1994 hinsichtlich des Zeitpunkts für die Anfangswertqualität keine eindeutige Festlegung trifft. Auf Seite 10 ... des Gutachtens ist bei dem Stichwort Wertermittlungsstichtag lediglich andeutungsweise davon die Rede, dass insoweit das "Jahr 1979" maßgeblich sei. Soweit damit der Zeitpunkt des Ratsbeschlusses über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen vom 3. April 1979 gemeint gewesen sein sollte, bleibt zu bemängeln, dass sich das Gutachten nicht mit dem Hinweis im Bericht über die vorbereitende Untersuchung ... auseinandersetzt, wonach der Stadtrat bereits am 26. Juni 1977 einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für den gesamten Altstadtbereich mit dem Ziel einer städtebaulichen Neuordnung aufgestellt hatte und die Voruntersuchungen zu dieser Planung "sehr schnell" zu dem Ergebnis geführt hätten, dass die tiefgreifenden Veränderungen in der baulichen Substanz und der städtebaulichen Funktion nur mit einem Sanierungsverfahren nach dem damaligen Städtebauförderungsgesetz realisiert werden könnten.

Es erscheint keineswegs ausgeschlossen, dass bereits der Planaufstellungsbeschluss vom 26. Juni 1977 oder jedenfalls das Ergebnis der nachfolgenden Untersuchungen und die daraus resultierende Aufhebung des Planaufstellungsbeschlusses zu relevanten Bewegungen auf dem Grundstücksmarkt in Erwartung einer bevorstehenden Sanierung geführt haben. Dies hat das Gutachten vom 13. September 1994 offenbar nicht erkannt und daher auch nicht gewürdigt.

Noch schwerer wiegt allerdings, dass das Gutachten auch keinerlei Feststellungen zu dem wertbildenden Zustand (§ 3 Abs. 2 WertV) der Grundstücke im Sanierungsgebiet in dem für die Bestimmung der Anfangswertqualität maßgeblichen Zeitpunkt enthält. Auch die späteren Äußerungen des Gutachterausschusses enthalten hierzu nichts Verwertbares." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)

"... fehlt es ... an einer zutreffenden Handhabung des Richtwertverfahrens.

Bei der Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren leitet sich dessen Höhe aus einem Vergleich der wertbestimmenden Merkmale des streitgegenstandlichen Grundstückes mit denjenigen des (fiktiven) Richtwertgrundstücks ab (indirekter Preisvergleich), für das die gebietsspezifischen Maßstäbe des § 26 Abs. 1 WertV in gleicher Weise Geltung beanspruchen wie für Objekte des direkten Preisvergleichs ..... Dieses fiktive Richtwertgrundstück ist nur dann als Vergleichsobjekt zur Ermittlung des Bodenwertes geeignet, wenn es in Bezug auf die in § 13 Abs. 2 Satz 2 WertV bezeichneten Qualitätsmerkmale hinreichend bestimmt ist. Rechtlicher Maßstab für die Geeignetheit des Bodenwertes im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV sind Lage und Entwicklungszustand des Grund und Bodens, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und die vorherrschende Grundstücksgestalt. Diese rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften kennzeichnen die Qualität des Richtwertobjektes und eröffnen erst die Möglichkeit eines aussagekräftigen Quervergleichs mit dem eigentlichen Gegenstand der Wertermittlung .... Dabei ist weiter zu beachten, dass sich Richtwertgrundstücke aus einer Richtwertzone innerhalb des Sanierungsgebietes grundsätzlich nicht als Vergleichsmaßstab im Wertermittlungsverfahren eignen.

Diesen Anforderungen genügt das Gutachten vom 13. September 1994 nicht. Es fehlt bereits an jeglichen Darlegungen zur hinreichenden Bestimmung des fiktiven Richtwertgrundstückes anhand der wertbildenden Faktoren der §§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV i.V.m. 3 Abs. 2, 4 bis 7 WertV. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die ... als Vergleichsfälle herangezogenen "Kauffälle für die Bodenrichtwertzone 250 DM/qm" offenbar alle im Sanierungsgebiet liegen und auch von den Kaufvertragsdaten ... her kaum sanierungsunbeeinflusst gewesen sein können." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)

"Eine bauplanungsrechtliche Veränderung der Grundstückssituation darf bei der Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen im Sinne von § 154 Abs 1 BauGB nur berücksichtigt werden, wenn diese Veränderung sanierungsgemäß ist."

"Aus der Begründung dieses Bebauungsplanes ergeben sich vielmehr Anhaltspunkte dafür, daß die Ausweisung dieses Gebietes als Kerngebiet mit der damit verbundenen Möglichkeit der Bebauung dem Sanierungsziel zuwiderliefen."

Sanierungsbedingt ist eine Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 BauGB, die durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten ist. ..... ..... können ..... die Zusammenlegung und Zuschneidung von Flurstücken (nicht)..... als sanierungsbedingt angesehen werden. .......

Die Zusammenlegung und das Zuschneiden von Flurstücken stellt sich auch nicht als Ordnungsmaßnahme im Sinne von § 147 S. 1 Nr. 5 BauGB dar...." (Beschluß des VG Göttingen v. 24. 06. 2004 - 2 B 89/04 -)

"Bestimmte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, an deren Entstehung die Gemeinde mitgewirkt hat, sind nur insoweit im Sinne des § 155 Abs 1 Nr 2 Halbs 1 BauGB "durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkt" und auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen, als sie die Kosten übersteigen, die der Gemeinde hierfür konkret entstanden sind." (Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg v. 18.11. 2005 - 8 S 498/05 -)

"Die Berechnung der Anfangs- und Endbodenwerte erfolgte durch die angefochtenen Bescheide voraussichtlich ebenfalls rechtmäßig. Die Antragsgegnerin hat hier die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte übernommen. Der Gutachterausschuss seinerseits hat diese Werte durch die als "Modell Niedersachsen" bekannt gewordene und in mehreren Bundesländern verwendete Berechnungsmethode, die als additive Methode der Bodenwerterhöhung in einem sog. Komponentenverfahren charakterisiert werden kann, ermittelt" (Beschluß des VG Göttingen v. 24.06. 2004 - 2 B 89/04 -)

"Zur Ermittlung des sanierungsbedingten Ausgleichsbetrages im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der Wertermittlungsverordnung ist das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann.

Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt die Vorschrift nicht her. Wie die Beschwerde selbst einräumt, verhält sie sich namentlich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Dies ist für die Gutachterausschüsse vielmehr in § 28 WertV geregelt .... Gemäß dessen Absatz 3 Satz 1 ist bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke, also im Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV), zu ermitteln; die für Sanierungsgebiete geltenden §§ 26 f. WertV gelten entsprechend.

In der Rechtsprechung des Senats ist geklärt, dass das Vergleichsverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden .... Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem - wie in dem hier angewandten und vom Berufungsgericht im Einzelnen beschriebenen so genannten Zielbaumverfahren - Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird ...." (Beschluß des BVerwG v. 16.11. 2004 - 4 B 71/04 -)"

"Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen."

"Der Erlass des Sanierungsausgleichsbetrags liegt nicht nur dann im "öffentlichen Interesse" gemäß § 155 Abs 4 S 1 BauGB , wenn er zugleich den konkreten Sanierungszwecken dient, sondern auch dann, wenn er geeignet ist, sonstige öffentliche Belange der Gemeinde zu fördern." (Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg v. 28.01. 2005 - 8 S 1826/04 -)

"besteht nur dann, wenn der Erlaß des Ausgleichsbetrags geeignet ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen ... zu fördern."

"daß nur bei einem spezifisch sanierungsrechtlichen Zusammenvon der Erhebung eines Ausgleichsbeitrags soll abgesehen werden dürfen." (Urteil des BVerwG v. 13.07.2006 - 4 C 5.05 -)

"Die festgestellten, sich ausschließlich auf die Höhe des Ausgleichsbetrages auswirkenden Bewertungsmängel zwingen nicht dazu, den angefochtenen Bescheid - wie vom Kläger mit seinem Hauptantrag begehrt - vollständig aufzuheben. Vielmehr ist seinem Rechtsschutzziel schon dadurch genügt, dass der Bescheid - entsprechend seinem Hilfsantrag - lediglich nach Maßgabe des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO geändert und die Rechtssache zur ermessensfehlerfreien Neuberechnung des Ausgleichsbetrages an die Beklagte zurückverwiesen wird."

"... Die korrekte Ermittlung des festzusetzenden Betrages bedarf hier eines nicht unerheblichen Aufwands. Im Einzelnen bedarf es der Konkretisierung des Stichtages für die Anfangswertqualität, einer tragfähigen Begründung für die Wahl des Bodenrichtwertverfahrens, einer hinreichenden Bestimmung der Eigenschaften des Richtwertgrundstücks, Feststellungen zur Vergleichbarkeit des Grundstücks des Klägers mit dem fiktiven Richtwertgrundstück und einer Neubewertung einzelner Komponenten der Bodenwerterhöhung im Rahmen des additiven Verfahrens unter Zugrundelegung des zutreffenden Stichtags für die Preisverhältnisse...." (Urteil des VG Koblenz v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04.KO -)