Öffentliches Baurecht und Zivilrecht

Fragen des öffentlichen Baurechts spielen häufig eine wesentliche Rolle bei zivilrechtlichen Auseinandersetzungen und bei der Gestaltung (notarieller) Verträge.

Die Überprüfung notarieller Vertragsentwürfe auf diejenigen Punkte, die mit dem öffentlichen Baurecht zusammenhängen, kann späteren Problemen mit dem Vertragspartner bzw. der zuständigen Baubehörde vorbeugen.

Beispiele:

1. Nach dem Kauf eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Wohnung stellt sich heraus, daß das Kaufobjekt nicht in der Weise nutzbar ist, wie beim Kauf angenommen bzw. zugesichert. Es entspricht z.B. nicht bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen oder es fehlt eine erforderliche (Bau-)Genehmigung.

2. Ein zur Bebauung vorgesehenes Grundstück hat keinen eigenen Zugang zur Straße. Es gibt ein, mittels einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit eingetra-genes Wegerecht über das "Trenngrundstück". Muß der Eigentümer dieses Grundstücks auch die Eintragung der für die Bebauung erforderlichen Baulast bewilligen?

3. Beim Abschluß notarieller Kaufverträge über bebaute bzw. noch unbebaute (Teil-)Grundstücke bleiben häufig Fragen des öffentlichen Baurechts unbeachtet. So kommt es - um ein Beispiel zu nennen - vor, daß der Notar für die notwendige Zufahrt über ein fremdes Grundstück zwar Grunddienstbarkeiten in den Vertrag aufnimmt, es aber unterläßt, auf die Notwendigkeit öffentlich-rechtlicher Baulasten hinzuweisen.

Auch wenn es später einen Anspruch auf Bewilligung einer der Grunddienstbarkeit entsprechenden Baulast gibt, kann eine solche Unterlassung dazu führen, daß man die Bewilligung erst einklagen muß, was mit erheblichen Kosten und Zeitaufwand (Verzögerung eines Bauvorhabens) verbunden sein kann.

4. Grundstückskaufvertrag mit Regelung, zu wessen Lasten Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge gehen, welche die Stadt bzw. Gemeinde dem neuen Eigentümer abverlangt:

Weil diese Regelungen besonders häufig zu Auseinandersetzungen führen, finden sich nähere Erläuterungen dazu in einer eigenen Rubrik: "Kaufvertrag und Erschließungskosten"