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Köln und Berlin      

 mit einem Glossar zum Baurecht

Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Beitragsrecht


 

II.

1.

Wenn man ein Grundstück an einer noch unfertigen oder aber auch an einer äußerlich fertigen Straße kauft, kann man noch Jahre später mit Forderungen der Stadt bzw. Gemeinde nach Erschließungs- bzw. Anliegereiträgen konfrontiert werden. Die meisten Kaufverträge regeln, ob der Käufer einen Erstattungsanspruch gegen den Verkäufer hat.

In vielen Kaufverträgen finden sich zu diesem Thema nur sehr unklare Formulierungen mit der Folge, daß es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

Dem kann durch möglichst eindeutige Vertragsgestaltung vorgebeugt werden. Und wenn es - weil der Kaufvertrag bereits abgeschlossen wurde - dafür zu spät ist, sollte man sich als Käufer oder Verkäufer eines Grundstücks kompetent darüber beraten lassen, wie sich die Rechtslage unter Berücksichtigung der getroffenen Regelung darstellt.

2.

Aus der bunten Vielfalt vertraglicher Regelungen seien nachfolgend einige zitiert, welche Gegenstand von Rechtstreitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer wurden:

2.1.

"Der Veräußerer trägt alle Erschließungskosten gemäß § 127 II BauGB und Anliegerbeiträge einschließlich der Kostenerstattungsansprüche der Gemeinde nach dem Kommunalabgabengesetz und den entsprechenden Gemeindesatzungen für Maßnahmen, die bis zum heutigen Tage ausgeführt wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Alle Maßnahmen, die nach dem genannten Zeitpunkt ausgeführt werden, gehen zu Lasten des Erwerbers. Vorstehende Regelung erfolgt unabhängig davon, wann diese Arbeiten in Rechnung und entsprechende Leistungsbescheide zugestellt wurden." (Urteil des Saarl. OLG vom 04.04.2006 - 4 U 377/05 -)

2.2.

"… garantiert der Verkäufer …, dass alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge durch ihn bezahlt sind oder noch bezahlt werden, soweit sie auf Leistungen zurückzuführen sind, die bis zum Tage des Besitzüberganges erbracht worden sind." (Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.11.2001 - 9 U 48/01 -)

2.3.

"Erschließungsbeiträge nach …oder BauGB … trägt der Verkäufer, soweit ihm bis zum gestrigen Tage dazu ein Heranziehungsbescheid zugegangen ist. Im übrigen leistet er dem Käufer Gewähr dafür, daß der derzeitige tatsächliche Erschließungszustand abgerechnet und bezahlt ist. Alle übrigen Anliegerkosten trägt der Käufer." (Urteil des OLG Köln vom 10.12.1997 - 5 U 126/97 -)

2.4.

"Im Kaufpreis enthalten sind sämtliche mit dem Vertragsgegenstand verbundenen Ersterschließungskosten, die in vollem Umfang durch den Verkäufer zu tragen sind …" (Urteil des OLG Naumburg vom 23.05.2002 - 11 U 200/01 -)

2.5.

"Erschließungs- und Anliegerbeiträge und -kosten für Anlagen, die bis zum Tage des Besitzübergangs nach Maßgabe der gemeindlichen Satzung hergestellt sind, fallen dem Verkäufer, Kosten für später hergestellte Anlagen fallen dem Käufer zur Last." (Urteil des LG Köln vom 13.01.2009 - 27 O 624/07 -)

Das Problem solcher Formulierungen liegt häufig darin, daß sogar der den jeweiligen Kaufvertrag beurkundenden Notar sich häufig nicht ganz im Klaren über die sehr speziellen im Erschließungs- und Anliegerbeitragsrecht verwandten Begriffe ist. Deren rechtliche Bedeutung deckt sich nicht immer damit, was man beim ersten Lesen denkt.

Die Folge: Nicht immer kommt beim Abfassen solcher Regelungen das heraus, was die Vertragsparteien davon erwarten. Daraus wiederum resultiert die Prozeßträchtigkeit solcher Formulierungen, welcher durch frühzeitige Beratung entgegengewirkt werden sollte.