www.wittmann-baurecht.de in Köln und Berlin       mit einem Glossar zum Baurecht

Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Kleines Glossar zum Baurecht


[A] [B] [D] [E] [F] [G] [H] [I] [K] [M] [N] [O] [P] [R] [S] [T] [U] [V] [W] [Z]      Übersicht          Im Aufbau.

Dieses Glossar erfüllt weder wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit. Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.

Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen, welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig tätig bin, immer wieder vorkommen.

Es stehen   -  u. a. wegen Gesetzesänderungen  -    Ergänzungen bzw. Änderungen einiger Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen auf dem neuesten Stand.

 

Normenkontrollantrag

leitet Normenkontrollverfahren ein, in welchem das Oberverwaltungsgericht bzw. Verwaltungsgerichtshof auf Antrag eines Betroffenen die Wirksamkeit eines Bebauungsplanes überprüft.

Damit ein solcher Antrag wirklich effektiv ist, kann es geboten sein, außerdem den Erlaß einer Einstweiligen Anordnung zu beantragen, gerichtet auf die Außervollzugsetzung des Bebauungsplans.

Achtung, Fristen: z. B. für das Einreichen eines solchen Antrags und für die Beanstandung der geltend gemachten Mängel gegenüber der Stadt/Gemeinde.

 

Nutzungsänderung

Davon spricht man, wenn ein bestehendes Gebäude - mit oder ohne bauliche Änderungen - einer neuen und andersartigen Nutzung zugeführt werden soll.

Da die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit u.a. von der Nutzung (gewerbliche Nutzung, Wohnnutzung) abhängig ist, bedarf es einer neuen Baugenehmigung bzw. eines Nachtargs zur bestehenden Baugenehmigung.

Je nachdem, ob und in welchem Maße die Nutzungsänderung von Relevanz auch für den Nachbarn ist und dessen Grundstück beeinträchtigt, kann die Nutzungsänderung u.a. deshalb unzulässig sein, weil das - in seinen Außenmaßen unveränderte - Gebäude die erforderliche Abstandfläche zur gemeinsamen Grenze hin nicht einhält.

O

Offene Bauweise

Bauweise, Offene
 

Ordnungsverfügung

Durch eine Ordnungsverfügung kann dem Grundstückseigentümer bzw. Bauherrn z.B. aufgegeben werden, Bauarbeiten einzustellen - wenn das Vorhaben nicht oder anders genehmigt wurde - die Nutzung eines Gebäudes zu beenden, eine bauliche Anlage zu beseitigen etc.

Häufig wird die sofortige Vollziehung angeordnet.

Im Falle der Rechtswidrigkeit einer solchen Ordnungsverfügung ist für effektiven Rechtsschutz häufig ein Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch das Verwaltungsgericht erforderlich.

 

Ortsbild

Wenn ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt und das Bauvorhaben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt
( Einfügungsgebot), kann ihm immer noch entgegengehalten werden, daß es das Ortsbild beeinträchtigt.

Während Baubehörden häufig zu Recht beanstanden, daß ein Vorhaben sich nicht in die Umgebungsbebauung einfügt, kommt es verhältnismäßig selten vor, daß die seitens der Baubehörde beanstandete Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Vorhaben gerechtfertigt ist. Häufiger stellt das einen - unzulässigen - Versuch von Baubehörden dar, ihre architektonischen Vorstellungen durchzusetzen.

Der planungsrechtliche Einwand einer Beeinträchtigung des Ortsbildes ist z.B. ungeeignet, wenn es darum geht, eine Abweichung vom bislang homogenen Erscheinungsbild einer Straße zu vermeiden. Vielmehr verlangt das Bundesverwaltungsgericht eine großräumigere Betrachtung, also z.B. eine besondere charakteristische homogene Bebauung in der weiteren Umgebung.

Gegenstand der Auseinandersetzung mit Baubehörden um den Begriff der Beeinträchtigung des Ortsbildes ist häufig - vornehmlich in ländlichen Gebieten - die geplante Dachform.

Es kommt auch vor, daß Baubehörden, wenn sie meinen, das Vorhaben beeinträchtige das Ortsbild, ihm entgegenhalten, daß es sich nicht in die Umgebungsbebauung einfügt. Eine solche Begründung eines Ablehnungsbescheids wird der verwaltungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten.

Häufig wird die in § 34 BauGB enthaltene Forderung, daß ein Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigen darf, mit Forderungen, wie sie sich aus >Gestaltungsvorschriften im Bereich eines Bebauungsplans bzw. einer gemeindlichen Gestaltungssatzung bestehen können, verwechselt.

 
P

Pferdehaltung

z. B. Pensionspferdehaltung

Gebäude - Stall, Reithalle, Reitplatz etc. - im Außenbereich in der Regel nur zulässig, wenn es sich insgesamt um ein privilegiertes Vorhaben handelt.

Einige der Anforderungen:
Eigene Futtergrundlage, in der Regel nicht unter 50% der erforderlichen Fläche.
Diese Fläche sollte überwiegend im Eigentum des Antragstellers stehen. Manchmal genügt es auch, wenn Teile davon langfristig angepachtet sind.
Es darf sich nicht nur um ein Hobby handeln; erforderlich ist vielmehr ernsthafte - realistische und belegbare - Gewinnerzielungsabsicht.
Zu einigen dieser und weiteren Anforderungen gibt es keine verallgemeinerbaren Grundsätze, sondern vielfältige und sehr einzelfallbezogene Rechtsprechung. Bei deren Durchsicht fällt auf, daß es in vielen Verfahren um Unstimmigkeiten zwischen Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde geht, deren
Einvernehmen erforderlich ist.

Planreife

Bereits vor Inkrafttreten eines Bebauungsplanes kann unter Zugrundelegung seiner - künftigen - Festsetzungen eine Baugenehmigung erteilt werden, wenn Planreife eingetreten ist.

Das ist dann der Fall, wenn die Aufstellung des dies Grundstück einbeziehenden Bebauungsplans weit fortgeschritten ist und sein Vorhaben dem entspricht, was der künftige Bebauungsplan, wenn er erst einmal verabschiedet ist, festsetzen wird. (§ 33 BauGB) ). Dieser Zeitpunkt kann dann erreicht sein, wenn die Bürgerbeteiligung abgeschlossen ist.

 

Planungsschaden

Wenn ein ursprünglich - mit oder ohne Bebauungsplan - bebaubares Grundstück infolge des neuen Bebauungsplanes bzw. der Änderung eines vorhandenen Bebauungsplanes nicht mehr oder nur in geringerem Umfang bebaut werden darf, kann das zu Entschädigungsansprüchen führen.

Ein Entschädigungsanspruch kann auch bei bereits bebauten Grundstücken entstehen, etwa dann, wenn neue Baugrenzen die bereits vorhandene Bausubstanz nicht einschließen.
 

Primärrechtsschutz

Im Falle rechtswidriger Ablehnung eines Bauantrages muß in der Regel erst versucht werden, die fehlerhafte Entscheidung durch Einlegen eines Widerspruchs und Erhebung einer Klage vor dem Verwaltungsgericht zu korrigieren. Im einzelnen: Amtshaftung Baurecht
 

Prüfungsmaßstab

Je nachdem, um welche Rechtsfragen es geht, legen Verwaltungsgerichte unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe an. Wird z. B. eine Ermessensentscheidung angefochten, so prüft das Gericht nur, ob bei der Betätigung des "pflichtgemäßen Ermessens" Fehler unterlaufen sind. Solche können darin bestehen, daß wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen oder aber falsch bewertet wurden. Wenn es solche Fehler nicht gibt, prüft das Gericht nicht (auch noch), ob der angefochtene Bescheid tatsächlich sinnvoll war oder ob es eine aus seiner Sicht bessere Lösung gegeben hätte.

Oder: Im Aussetzungsverfahren prüft das Gericht die Sach- und Rechtslage nur "summarisch", also mit geringerem Ermittlungsaufwand und hinsichtlich zu beantwortender Rechtsfragen mit geringerer Intensität.

Oder: Im Rechtsstreit um die Höhe eines Ausgleichs-beitrags prüft das Verwaltungsgericht das vom Gutachterausschuß erstellte Gutachten nur eingeschränkt, vornehmlich daraufhin, ob der Ausschuß von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemeine Bewertungsmaßstäbe der Wertermittlungsverordnung beachtet hat und sich auch nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

Die Kenntnis des Prüfungsmaßstabes in den unterschiedlichen Verfahren ist deshalb wichtig, weil davon u. a. abhängt, wie eingehend dem Gericht gegenüber Tatsachen und Rechtsfragen erläutert werden müssen. Wenn das Gericht nicht selbst ermittelt, muß man das selbst tun.

   
R

Rücknahme einer Baugenehmigung

Die Baubehörde kann (muß nicht, jedenfalls in der Regel) eine von ihr erteilte Baugenehmigung zurücknehmen, wenn diese sich im Nachhinein als rechtswidrig herausstellt.

Zulässig ist das in der Regel nur innerhalb einer Jahresfrist. Allerdings ist der Beginn dieser Frist durch die Rechtsprechung so weit hinausgeschoben worden (es müssen sämtliche Erkenntnisse über die Rechtswidrigkeit vorliegen; alle Betroffenen müssen angehört sein etc.), daß der Jahresfrist nur noch sehr eingeschränkte Bedeutung zukommt.

Schadensersatz:

Schadensersatzansprüche können gegen den Architekten bestehen. Häufig aber problematisch, weil infolge der ja zunächst einmal erteilten Baugenehmigung das Verschulden des Architekten wegfallen bzw. reduziert sein kann.

Allerdings kommt es hier im besonderen Maße auf den konkreten Sachverhalt an. Allein die Tatsache, daß auf die Genehmigungsplanung des Architekten hin zunächst die - später zurückgenommene - Baugenehmigung erteilt wurde, reicht noch nicht aus, um den Architekten von jedem (Mit-) Verschulden freizusprechen.

Schadensersatzansprüche gegen die Baubehörde:

Grundsätzliche bestehen solche Ansprüche. Freilich gibt es gesetzliche Vorschriften sowie eine umfangreiche Rechtsprechung dazu, was solchen Ansprüchen entgegenstehen kann. So ist es z.B., wenn der Bauantrag unrichtige Angaben enthielt und diese unrichtigen Angaben ausschlaggebend für die Erteilung der Baugenehmigung waren. Oder auch dann, wenn der Bauherr von vornherein - etwa infolge von Nachbarwidersprüchen - Anlaß hatte, an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung zu zweifeln, dieselbe aber gleichwohl ausgenutzt hat.

Es gibt auch Konstellationen, bei denen die Baubehörde sich zur Abwehr des gegen sie gerichteten Schadensersatzanspruchs darauf berufen kann, daß der Bauherr den ihm zustehenden Schadensersatz - ganz oder teilweise - beim Architekten holen muß.

Das Nebeneinander (schadensersatz-)rechtlicher des Bauherrn zur Baubehörde und zu seinem Architekten kann - um aus der Vielzahl der Möglichkeiten nur eine aufzuzeigen - etwa dann problematisch werden, wenn zum Zeitpunkt der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Baubehörde solche Ansprüche gegen den Architekten bereits verjährt sind.

Rücksichtnahmegebot

Das ist ein außerordentlich unpräziser Begriff, mittels dessen die Rechtsprechung Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungsarten - etwa zwischen gewerblicher Nutzung einerseits und Wohnnutzung andererseits - zu lösen versucht.

Im Bereich eines Bebauungsplanes:

Wenn ein geplantes Vorhaben das gegenüber der benachbarten Nutzung gebotene Maß an Rücksichtnahme (etwa wegen Geräuschimmissionen) nicht einhält, kann es unzulässig sein. Und zwar auch dann, wenn es nach den zeichnerischen und/oder textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans, eigentlich zulässig wäre. Es hat also eine zusätzliche Prüfung stattzufinden. (§ 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO)

Wann eine Nutzung für den Nachbarn unzumutbar und damit rücksichtslos ist, läßt sich nur von Fall zu Fall entscheiden und dementsprechend gibt es eine umfangreiche einzelfallbezogene Rechtsprechung dazu.

Das Gebot der Rücksichtnahme gilt außer im Bereich eines
Bebauungsplanes auch im unbeplanten Innenbereich. Dort ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn es sich nach Art (Wohnen, Gewerbe etc.) und Maß der baulichen Nutzung einfügt. Dieses "Einfügungsgebot" verlangt darüber hinaus, daß das Vorhaben dem Rücksichtnahmegebot gegenüber benachbarten Grundstücksnutzungen, also etwa gegenüber benachbarter Wohnbebauung genügt.


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